terça-feira, 17 de agosto de 2010

Contrato de Compra e Venda (parte 01)

CONTRATOS EM ESPÉCIE


Aula do dia 17/08/2010


I. CONTRATO DE COMPRA E VENDA


1) Noções Introdutórias:


1.1) Conceito: “Compra e venda é o contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada preço”. Flávio Tartuce.


1.2) Contrato translativo: importante lembrar que a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel se transfere pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI).


* O contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais. Em outras palavras, trata-se de contrato translativo, no sentido de trazer como conteúdo a referida transmissão. A efetiva entrega ou registro do bem comporta a fase de execução.


Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.


2) Elementos da compra e venda:


2.1) Partes


* comprador e vendedor: devem ser capazes. Além disso, devem-se observar as regras da legitimação (capacidade específica), como é o caso da necessidade de outorga conjugal (CC, 1647, I) para a venda de bens imóveis a terceiros. Não havendo a outorga, a venda é anulável (prazo decadencial de dois anos, contados da dissolução da sociedade conjugal).


- Obs.: se o regime de casamento for de separação absoluta, a outorga é dispensável.


* consenso das vontades livres, sem vícios (consensus).


2.2) Coisa (res).


* A coisa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade).


* Vendas sob encomenda (CC, 483): é a venda de coisa futura, que deve existir em posterior momento, sob pena de ineficácia do contrato.


* A coisa deve ser consumível, quer dizer, deve ser alienável (consuntibilidade jurídica). Proibida, portanto, a venda do bem de família.


2.3) Preço (pretium).


* A remuneração do contrato deve ser certa e determinada em moeda nacional corrente.


* Admite-se o preço por cotação, aquele baseado em parâmetros suscetíveis de determinação, como o dólar e o ouro.


* Preço por avaliação (CC, 485): é o preço arbitrado por terceiro de confiança das partes. Exemplo: avaliação de um imóvel pela imobiliária ou por um corretor de imóveis.


* Existe compra e venda sem preço? Para responder essa pergunta, deve-se analisar o artigo 488 do CC:


Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.

Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.


- O artigo, na verdade, não adimite a compra e venda sem preço. O preço é elemento essencial do contrato em questão. Tanto é que, não havendo preço inicialmente fixado, dispõe o legislador que deve-se seguir o tabelamento oficial ou, se este não existir, o preço de costume adotado pelo vendedor.


* Nulidade da compra e venda se o preço for deixado ao livre-arbítrio de uma das partes. (CC, 489).


- Pergunta-se: tal artigo proíbe os contratos de adesão que fixam, de forma unilateral, o preço? A resposta é negativa. O artigo proíbe o preço centralizado, ou seja, aquele manipulado por cartéis (grupo de empresas com o fim de dominar o mercado e disciplinar a concorrência).


3) Natureza Jurídica do contrato de compra e venda:


3.1) Bilateral ou sinalagmático: direitos e deveres proporcionais entre as partes.


3.2) Oneroso: há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes (há prestação e contraprestação).


3.3) Comutativo, em regra: as partes antevêem as prestações.


3.4) Consensual: o contrato se aperfeiçoa com a manifestação de vontade. A entrega da coisa ou o registro no CRI é apenas cumprimento do contrato (fase executiva).


3.5) Formal ou informal: o contrato de compra e venda exige escritura pública (lavrado no Tabelionato e Notas) quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos (CC, 108). Caso o imóvel tenha valor inferior, não há necessidade de registro (direito civil dos pobres).


3.6) Contrato típico, pois disciplinado no Capítulo I, Título VI do Código Civil.


4) A estrutura do contrato de compra e venda:


4.1) Complexidade das relações obrigacionais: as partes de um contrato são credoras e devedoras entre si, ao mesmo tempo. Assim, o comprador tem o direito de receber a coisa e o dever de pagar o preço; enquanto o devedor tem o direito de receber o preço e o dever de entregar a coisa.


4.2) Estrutura interna de um contrato:


a) Riscos quanto à coisa: correm por conta do devedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador. Regra do res perit domino (a coisa perece para o dono).


b) Riscos pelo preço: correm por conta do comprador.


c) Despesas com transporte e tradição (CC, 490): por conta do vendedor.


d) Despesas com a escritura e registro (CC, 490): pagas pelo comprador.


* Obs.: o artigo 490 é de ordem privada, podendo ser alterado por convenção das partes.


e) Venda a crédito: o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. É a exceção do contrato não cumprido. Tal norma pode ser afastada por convenção entre as partes.


f) Mora do comprador em receber a coisa: os riscos correm por sua conta.


g) Tradição da coisa: a entrega deve ocorrer no lugar onde a coisa se encontrava ao tempo da celebração da venda (CC, 493).


h) Insolvência civil: se o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar a entrega da coisa, até que o comprador lhe preste caução. O comprador também poderá reter o pagamento se o vendedor se tornar insolvente. Regra do artigo 477: exceptio non rite adimpleti contractus.


5) Restrições à compra e venda:


5.1) Da venda de ascendente a descendente (CC, 496):


Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.


a) Anulabilidade: até o CC/16, discutia-se se a venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge seria nula ou anulável. O CC/02 pôs fim ao questionamento, estabelecendo a anulabilidade da venda.


b) Separação obrigatória: o par. único do artigo excepciona a necessidade de outorga se o casamento tiver ocorrido sob o regime de separação obrigatória, ou seja, aquele determinado por lei.


* Importante atentar para o artigo 1647, I do CC que exige a outorga conjugal para a venda, dispensando-a se o regime for de separação absoluta. Entende-se por separação absoluta apenas aquela convencional (por pacto antenupcial), ou seja, assim desejada pelas partes. Se o regime for de separação legal (obrigatória), os bens havidos na constância do casamento são comunicados e, portanto, carecem de outorga para se efetuar a venda.


* A doutrina majoritária aconselha a leitura do 496 harmonizada com o 1647, I, de forma que, no primeiro artigo, onde se encontra separação obrigatória, leia-se separação absoluta, esta compreendendo apenas o regime de separação convencional.


c) Prazo para anular a venda: aplica-se o prazo do artigo 179 do CC de dois anos, contados da celebração do negócio. Trata-se de prazo decadencial. Nesse sentido, o enunciado 368 do CJF.


d) Anuência expressa: a manifestação dos descendentes e cônjuge no sentido de permitir a venda a descendente deve seguir a regra do art. 220 do CC. Se o objeto do contrato for bem imóvel superior a 30 salários mínimos, a anuência deve se dar por meio de instrumento público; se for bem móvel, o instrumento particular poderá ser utilizado.


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